Prisutviklingen
Etterspørselen etter bolig i Marbella-området økte kraftig gjennom det meste av 2000-tallet og byggevirksomheten er stor. Toppen ble nådd i 2007 før finanskrisen senekt markedet betydelig. Prisene på nye og brukte boliger har falt fra 20-50 prosent avhengig av kvalitet og beliggenhet. Gode objekter har beholdt verdien i betydelig større grad enn de dårlige. Det kan ta noen år før overskuddet av boliger er absorbert av naturlig etterspørsel, men gitt at mange sliter med å møte sine forpliktelser ift boliglån og fellesutgifter er det mulig å gjøre meget gode kjøp i dagens pressede marked.
Aldrende bemidlede europeere, generell fokus på livskvalitet og fritid antyder at boligmarkedet i Marbella vil komme tilbake. Det store prisfallet gir mulighet til å gjøre gode kjøp, positive aksjemarkeder, lave renter, bedre europeiske økonomier samt Marbellas lavere prisnivå sammenlignet med for eksempel Côte d'Azur i Frankrike, indikerer at det kan være gunstig å vurdere kjøp av feirebolig nå. Hvis man har tro på at økonomiene har passert bunnen kan man gjøre gode kjøp i de de fleste prissegmentene.
Visningstur
Det er vanskelig å bedømme et objekt utfra noen små bilder. Man må derfor dra til Marbella for å se selv og oppleve området. Det er sjelden man finner den perfekte boligen som tilfredsstiller alle de krav man har satt seg. Veldig ofte ender man opp med å kjøpe noe annet enn det man i utgangspunktet hadde tenkt til. Det er derfor viktig at man går på visningene med et åpent sinn og ikke låser seg fast i forestillinger om boligtype og område. Det hjelper imidlertid å ha klart for seg hva man mener er viktigst for sin egen trivsel. Megleren som viser dere rundt, vil her være til stor hjelp og vil forklare om fordeler og ulemper ved ulike områder.
Vi arrangerer visningsturer etter avtale. Dette bør helst gjøres innen én uke før avreise. Man trenger 4-5 dager for å bli kjent med området og for å ha nok tid til å velge ut et objekt. Vi har over 60 lokalkjente meglere til rådighet (skandinavisk og engelskspråklige) som i tett samarbeid med klienten, vil gjøre boligsøket så effektivt som mulig. Vi kan være behjelpelig med å skaffe hotell nær vårt hovedkontor i Puerto Banus til rabatterte priser. Ta gjerne Kontakt med oss for nærmere avtale.
Etter at man har funnet en bruktbolig man ønsker å kjøpe, vil megleren formidle deres bud til selgeren. Det er altså ingen problemer med pruting så lenge man gir inntrykk av å gi et seriøst bud. Megleren kan her gi god veiledning. Etter at man er enige med selger om pris, vil man betale inn et reservasjonsdepositum som trekker boligen ut av markedet. Dette ikke-refunderbare depositumet betales til en av våre advokater (eller den vår klient ønsker å benytte) og utgjør som regel 1% av kjøpesummen. Det kan i den sammenhengen være gunstig å ta med seg en bankremisse på visningene betalbar til én selv og pålydende Euro 4.000 (ca kr 30.000) i tilfelle man finner et "hot" objekt som man ønsker å reservere. Dette gjelder spesielt ved kjøp av bruktboliger. Selgerne har imidlertid som regel tålmodighet til å vente noen timer eller dager for depositumet såfremt det ikke er mange interessenter på objektet. Da gjelder "først til mølla"-prinsippet. Bankene er åpne til kl. 14.00 alle hverdager og det er enkelt å overføre eller ta ut penger på kredittkort. Ved kjøp av nye boliger i prosjekter er det ikke noe problem å betale depositumet med kredittkort.
Advokaten som vil ta det fulle ansvaret for transaksjonen, vil deretter sjekke om det er heftelser ved boligen (ubetalte kommunale regninger, gjeld osv) gjennom et såkalt "Nota Simple". Dette er en utskrift av eiendomsregisteret og bevis på hva som hefter ved eiendommen. Advokaten setter så opp en foreløpig kontrakt mellom partene (en såkalt opsjon til å kjøpe) inneholdende alle betingelser og reservasjoner ved kjøpet (krav om tilstandsrapport, eventuelle utbedringer, hvem som betaler hva av kostnadene ved overdragelsen etc). Denne undertegnes av partene 1 til 2 uker etter at eiendommen er reservert. På dette tidspunktet skal som regel 10% av kjøpesummen være innbetalt til bankgaranterte klientkonti hos advokaten eller notaren.
Overdragelsen av skjøtet og resterende betaling foretas 30 til 60 dager etter reservasjonen. Den spanske notaren har da fremskaffet og gjennomgått alle opplysninger og betingelser for kjøp av boligen samt slettet eventuelle heftelser som er gjort opp. Hvis det har dukket opp ting som ikke stemmer med betingelsene for kjøpet, får man tilbake det innbetalte beløpet fratrukket advokatutgifter. Kjøperen får bankgaranti gjennom advokaten eller notaren inntil heftelsesfritt skjøte foreligger. Hvis alt er i henhold til betingelsene, vil overdragelsen kunne gjennomføres. Dette gjøres hos den spanske Notarius Publicus som skriver ut en "Escritura Publica" eller den endelige kjøpekontrakten. Denne signeres og registreres i eiendomsregisteret. Man er da blitt den lykkelige eier av et hjem på Solkysten.
Ved kjøp av prosjekter eller boliger under oppføring, er prosessen mye den samme. Man betaler inn et ikke-refunderbart beløp for å reservere boligen. Prosjektene har deretter varierende innbetalingsplaner. Normalt vil man innen 10 til 30 dager etter reservasjon signere kjøpekontrakten. Som regel betaler man da inn 30% av kjøpesummen. Ved ferdigstillelse betales de resterende 70%, eventuelt at det gjøres delinnbetalinger underveis ettersom prosjektet skrider frem. Våre advokater vil påse at prosessen går sin gang og at utbyggeren overholder sine forpliktelser. Alle utbyggere i Spania må ha bankgaranti på prosjektene for å kunne bygge. Kjøperne er således sikret å få tilbake de innbetalte beløpene hvis noe uforutsett skulle skje og utbyggeren bryter kjøpekontraktens betingelser. Selv om prosjektet som helhet har bankgaranti for innbetalinger, bør man påse at man mottar en bankgaranti for hver innbetaling til utbyggeren. Ved ferdigstillelse må disse garantiene leveres tilbake til utbyggerens bankforbindelse som har utstedt garantiene.
Alle priser er uten moms, avgifter og honorarer. Totalt vil disse kostnadene utgjøre omtrent 10% av kjøpesummen. Det er vesentlig å huske at selgeren av boligen betaler honorar til megleren. Våre klienter får således våre tjenester gratis. Kostnadene fordeler seg som følger:
- Overføringsskatt som % av kjøpesummen. Bruktboliger og prosjekter 7% (bruktboliger hadde 6% skatt inntil januar 2003). I tillegg kommer en prosessavgift på 1% (var 0,5% inntil januar 2003).
- Notar og registrering. Fast sum fra ESP 100.000 til 300.000 avhengig av boligverdi.
- Advokathonorar. Normalt ca 1% av kjøpesummen. Negotierbar ved høy boligpris.
- Plus Valia skatt. Kommunal skatt basert på eiendommens skatteverdi og hvor lenge den har vært eid av selger. Varierer mye og kan være fra 0 til noen hundretusen Euro. Denne avgiften har tidligere falt på selger, men er i de senere årene oftere blitt betalt av kjøper. Denne skatten bør tas inn i budgivningen og kjøpekontrakten bør spesifisere hvem som skal betale den samt størrelsen på avgiften.
- Agenten betales av selgeren.
En bolig i Spania har løpende utgifter som alle andre steder. Utgiftene avhenger av boligens verdi og det vedlikeholdsbudsjett den enkelte ønsker. Normalt må man påregne mellom kr 20.000 og 40.000 i årlige kostnader, men disse kan lett hentes inn ved å leie ut boligen i perioder den ikke benyttes. Vi anbefaler at man oppretter en konto i en spansk bank som kan benyttes til automatisk betaling av de faste kostnadene som påløper. Kostnadene kan inkludere følgende:
- Lokal eiendomsskatt (såkalt IBI). Betalbar årlig og varierer i henhold til område og boligens skattetakst. Skattetaksten justeres hver gang boligen omsettes og er således høyere hvis boligen er nylig omsatt. Skattetaksten kan være opp mot 75% av verdien og skattesatsen er i Marbella 0,85%. I Estepona og San Pedro er avgiften noe lavere.
- Renovasjon. Noen steder er denne inkludert i eiendomsskatten eller i et sameies fellesutgifter.
- Fellesutgifter i sameie eller urbanisasjon. Dette er utgifter for å ivareta vedlikehold av område og bygninger. Inkluderer vakthold, gartnere, generelt vedlikehold, administrasjon, forsikring av bygning etc. Typisk vil det for en leilighet med 2 soverom koste fra EUR 90 til 300 pr måned avhengig av hva sameiet blir enige om skal inkluderes.
- Forsikring. Boligforsikring avhenger av forsikringsverdi, men utgjør normalt EUR 600 pr år for en bolig med verdi EUR 240.000 og innboverdi på EUR 60.000. Hvis boligen er benyttet permanent (dvs ikke kun til fritidsbruk), vil forsikringen være lavere. Prisen på kun innboforsikring er som i Norge.
- Inntektsskatt (tilsvarende norsk fordelsskatt ved egen bolig). For ikke-fastboende betales denne uavhengig om man har inntekter av boligen eller ikke. Den årlige inntektsskatten på en bolig er 0,5% av boligens verdi. Fastboende betaler kun inntektsskatt på faktisk inntekt av boligen. Skatt på inntekt i Spania (f.eks. leieinntekter) har en flat skattetakst på 25%.
- Formuesskatt (patrimonia). Formuesskatt er progressiv og betales iht den høyeste av skattetaksten og overdragelsesbeløpet på skjøtet (Escritura Publica). Eksempelvis vil skatten på en bolig verdt EUR 150.000 være EUR 300. Fastboende har fribeløp på EUR 100.000 og 200.000 for henholdsvis enslige og ektepar. Skatt betales da kun på overskytende verdi.
- Gartner. Timelønnen for gartnere varierer mellom ESP 1.000 til 2.000. Det kan avtales vedlikehold på årlig basis.
- Husholderske. Generelt tilgjengelig på fulltid eller på timebasis. Lønnen for heltidsansatt ligger på EUR 420 til 600 pr måned. Deltidsansatte får betalt EUR 6 til 10 pr time.
- Elektrisitet. Betalbar annenhver måned med minimumspris som varierer med antatt bruk basert på boligstørrelse. Minimumsprisen for en leilighet er EUR 25 til 40 pr måned, mens for en villa er kostnaden EUR 60 til 90 pr måned. I tillegg betaler man for bruk. Strømprisene er noe høyere enn hva nordmenn er vant til. Man bør ta dette i betraktning hvis man ønsker bolig med oppvarmet svømmebasseng.
- Telefon og internett. Betalbar annenhver måned. Prisene varierer med utstyret man har installert, men ligger i området EUR 9 til 12 pr måned i faste utgifter. I tillegg kommer tellerskritt. Installasjon tar ca 1 uke og koster rundt EUR 150. Det er god tilgang på bredbånd og ADSL tjenester for oppkobling mot internett.
Vi kan formidle gunstig finansiering fra spanske banker som tilbyr lån til både prosjekter og bruktboliger. Vanlige betingelser kan være 5 til 15 års løpetid på inntil 80% av kjøpesummen. Renten vil ligge 1 til 2% over den flytende LIBOR-renten som i dag tilsvarer en Eurorente på 4 til 5%. Noen prosjekter har spesielt gunstig finansiering med lån ned i 4% Eurorente. Noen banker låner i den valuta man ønsker. Fastboende kan ha noe lengre løpetid på lånene. Eiendommens verdi vurderes av banken, men korresponderer normalt med markedsverdien. Fastboende kan ta opp lån med lengre løpetid enn ikke-fastboende.
Fastboende vs ikke-fastboende
Hvis man bor i Spania mer enn 6 måneder av gangen har man plikt til å anskaffe oppholdstillatelse (såkalt Residencia). Det tar 3-4 måneder å få Residencia og den gjelder normalt i 5 år. For å få Residencia kreves det fast inntekt (f.eks. pensjon fra Norge), inntekt i Spania, eller at man eier fast eiendom. Oppholdstillatelse medfører rettigheter og plikter på lik linje med spanjoler.
Norske skattemyndigheter har strenge krav for å avskrive seg beskatningsretten og aksepterer kun utflytting hvis tilknytningen til Norge er minimal. Man kan således ikke eie bolig i Norge uten at den kan karakteriseres som feriebolig (dvs ikke egnet som helårsbolig). Hvis man vurderer å flytte permanent bør man avklare egne skattemessige konsekvenser med skatteeksperter.
Man bør sette seg inn i hva man oppnår og hva man mister ved å emigrere til Spania. Skattekonsekvensene er positive hvis man ikke har for mye formue, mens sosiale goder nok er noe mindre i Spania. Utflyttingen må reflekteres i alle forhold for at man skal oppnå godkjennelse fra norske ligningsmyndigheter. Man bør også opprette spansk testament fordi norsk skifterett ikke utsteder skifteattester til emigranter.
Hvis man har spansk Residencia skal man skatte til Spania for sine inntekter. Det kan være spesielt interessant dersom eneste inntekt er norsk pensjon fordi pensjoner beskattes vesentlig lavere i Spania enn i Norge. Man bør imidlertid ikke ha for stor formue da maksimal marginal formuesskatt i Spania er 2,5% noe som overgår norske satser. Riktignok kan man ved å fordele formue og inntekter mellom ektefellene redusere samlet skattebelastning, men dette bør gjøres i samråd med skatteeksperter. Disse er det mange av på Solkysten. Det er lavere skatt på kapitalinntekter i Spania. Forutsatt at aksjene har vært eiet i mer enn to år, er den spanske satsen på 20% mot 28% i Norge.
Ikke-fastboende i Spania må oppnevne en representant som kan svare på forespørsler og krav fra skattemyndighetene. Dette vil som regel være en advokat (f.eks. den som forestår boligkjøpet) eller en regnskapsfører.
Klikk her for en mer detaljert gjennomgang av skatteavtalen mellom Norge og Spania.
Denne linken gir en oversiktlig og skjematisk sammenligning mellom skattetyper og skattesatser i Norge og Spania.
Pensjonisttilværelse i Spania er forlokkende, men klikk her for en oversikt over vurderingene man må gjøre.
I henhold til skatteavtalen mellom Norge og Spania skal eiendomsskatt og arveavgift ved arv av fast eiendom alltid betales i det landet hvor boligen ligger. Den spanske arveavgiften er noe høyere enn den norske og følger en stigende skala. Fribeløpet er satt til EUR 15.000 pr arving. Arveavgiften skal betales innen 6 måneder etter oppgjøret. Vi anbefaler at man oppretter et testament som registreres hos Notarius Publicus i Spania. Dette koster ca EUR 150. Det kan vise seg lønnsomt tids- og kostnadsmessig å gjøre dette. Selve arveoppgjøret vil uansett følge norske regler.
Hvis man har Residencia i Spania har man rettigheter og plikter på lik linje med spanjoler. Dette er vesentlig mht helsetjenestene. Disse er da dekket av den spanske stat som har et noe mer generøst subsidiesystem enn Norge. Hvis man skal på besøk til Norge, bør man ha med seg et såkalt E111 skjema fra Spania. Da er man sikret legehjelp hvis man skulle bli syk. Dette gjelder også for nordmenn uten Residencia i Spania som da må ha et E111 skjema utstedt fra norske helsemyndigheter. Dette sikrer da legehjelp ved sykdom i Spania. De private helsetilbudene er meget gode i Marbella-området, og mange velger å investere i private helseforsikringer.
- Spansk personnummer. Alle som kjøper bolig eller ønsker å opprette en bankkonto i Spania må ha et såkalt NIE-nummer. Myndighetene bruker dette nummeret til å identifisere skattebetalinger osv. Det tar normalt et par uker å få dette nummeret.
- Bil. Fastboende har kun lov til å kjøre spanskregistrert bil i Spania. Ikke-fastboende kan kjøre norsk-registrert bil i inntil 6 måneder pr år. For innførsel av bil til Norge gjelder Tollvesenets vanlige regler.
- Førerkort. Hvis man har fått oppholdstillatelse i Spania (noe man må ha hvis oppholdet overstiger 6 måneder sammenhengende), må man konvertere fra norsk til spansk førerkort. Hvis oppholdet ikke overstiger 6 måneder, gjelder det norske.
- Kapital. Fra 1/1-2002 ble pesetas (ESP) fullt erstattet av Euroen (EUR) til kurs 1 EUR = ESP 168,386. ESP 20 mill er derfor ca EUR 120.000. Man trenger ikke lenger valutalisens fra Norges Bank for å overføre penger til Spania fordi EØS-reglene åpner for fri flyt av kapital mellom landene. I dag er det kun en begrensning på innførsel av valuta til Norge på kr 50.000 eller ca EUR 6.500.
Alle opplysninger er ment som veiledende informasjon. Marbella Eiendom tar ikke noe som helst ansvar eller blir erstatningspliktig for bruken av opplysningene i veiledningen. Det er den enkeltes fulle ansvar å sette seg inn i de til enhver tid gjeldende regler.
Marbella Eiendom er agent og forestår kun veiledning av våre klienter og formidling av eiendommene som selges gjennom vår samarbeidspartner i Marbella. Vi vil således ikke fysisk ta del i oppgjøret mellom kjøper og selger. Alle transaksjoner går gjennom vår lisensierte partner og deres advokater som har bankgaranterte klientkonti.
Vi følger strenge diskresjonsregler for bruk av de opplysninger vi blir gitt av våre klienter. Nedenfor lister vi opp våre rutiner for innsamling og bruk av informasjon mottatt på vår internettside.
Personlig informasjon
For å kunne yte våre klienter best mulig personlig service vil vi motta personlige opplysninger som gjør oss i stand til å identifisere og ta kontakt med klientene. Slik informasjon vil vi behandle i ytterste konfidensialitet og vil aldri dele disse med utenforstående unntatt med eiere av boliger vi formidler hvis ikke annet er avtalt med klienten. Vi bekrefter videre at vi aldri vil bruke den private informasjonen i ulovlige sammenhenger.
Vi kan bruke eksterne annonser på våre internettsider. Disse annonsene kan inneholde såkalte "cookies". Selv om vi vil kunne bruke cookies på vår internettside for å følge antall besøkende, kan våre annonsører motta cookies med banner annonser. Denne informasjonen vil ikke vi ha tilgang til.
Vår internettside inneholder linker til andre internettsider. Marbella Eiendom kan ikke holdes ansvarlig for diskresjonsreglene eller innholdet på slike sider.
Våre brukere har muligheten til å sette seg på vår mailingliste. Denne listen vil kun bli brukt til å distribuere informasjon fra oss for å assistere våre eksisterende og potensielle klienter i søket etter ønsket bolig i Spania.
Informasjon, detaljer og bilder vist på våre sider er slik de er gitt av eiendommenes respektive eiere. Denne informasjonen skal bare brukes for det formål de er blitt gitt.
Alt innholdet på våre internettsider er beskyttet av reglene om opphavsrett. Marbella Eiendom har enerett på all grafikk, logoer, og tekst på våre sider unntatt materiell, software, hardware, CGI/Java/DHTML skript etc gjort tilgjengelig for oss av deres eiere med tillatelse til å bli brukt på www.spainliving.com. Opphavsretten for slikt materiale ligger hos de respektive eierne.
Respekter opphavsreglene og motstå fristelsen for å bruke opphavsrettsbeskyttet materiale uten tillatelse.