Tema - Kjøpe for utleie; hvor gunstig er det egentlig?

Costa del Sol har vært et fristende sted for ferierende i årevis, men leiemarkedet Marbella-området har ikke vært helt det samme etter at navn som Julio Iglesias, Antonio Banderas, Bruce Willis og Sean Connery kjøpte eiendommer her. Filmstjerner, politikere, fotballstjerner og andre kjente fjes på desperat jakt etter å bli sett eller å komme seg vekk fra rampelyset trekker til Marbella i likhet med alle andre på jakt etter sol og varme. Marbella-området har utviklet seg enormt det siste tiåret og kan med sitt fantastiske servicetilbud nå tilfredstille de mest kresne til de enklere sjelene blant oss. Oppgangen og den meget gode muligheten til å finansiere kjøpet ved gunstig utleie har fått mange til å vurdere kjøp av bolig på denne kyststripen. Imidlertid er det en del ting man bør være klar over før man kjøper med tanke på utleie.

Utviklingen i utleiemarkedet
Utleieprisene på Costa del Sol har bare det siste året steget 10-15%, men som alltid er det beliggenhet som teller når betalingsviljen settes på prøve. Hvis man vurderer kjøp av bolig bør man først bestemme seg for hva slags huskjøper man er. Skal man i hovedsak benytte eiendommen selv uten å basere finansieringen på utleie eller er kjøpet en lånefinansiert investering hvor man er ute etter verdistigning og noen ukers gratis ferie pr år? Uansett hvilken kategori man som huskjøper tilhører er en vurdering av leiemarkedets karakter uansett viktig. Det er sannsynlig at man kan komme til å selge eiendommen i fremtiden, og da vil de fleste potensielle kjøpere vurdere det løpende inntektspotensialet på boligen.

Hvem leier og hva betaler man?
Utleiemarkedet på Costa del Sol er segmentert i grupper med tildels store ulikheter mht behov og ønsker. Inndelingen bør grovt sett deles inn i kort og langtidsleie, hvor langtidsleie defineres som over 1 måned. Av undergrupper kan man igjen dele mht pris, ønsket standard og beliggenhet, mer spesifikt under eksklusiv, moderat og budsjett. Det er også selvsagt forskjell mellom høysesong (juli, august, jul, påske), midtsesong (juni og september) og lavsesong (oktober til juni). Prisene i høysesongen ligger omtrent på det dobbelte av lavsesongen.

Eksklusive leietagere er som regel i korttidsmarkedet og bryr seg for det meste om beliggenhet og standard. Marbella-området tiltrekker seg en del rike og prominente besøkende som ønsker sikkerhet og privatliv. Helst skal boligen ligge ved stranden på Golden Mile mellom Marbella og Puerto Banus. Villaer med 4-5 soverom, flotte usjenerte hager og diskré servicepersonell på 4-5 ansatte vil kunne oppnå EUR 3.000 pr natt, eller EUR 90.000 i måneden (ca kr 800.000). Ved å leie ut i høysesongen vil man kunne finansiere et lån på EUR 3 millioner. Blant agentene er det prestisjefylt å kunne leie ut disse objektene og ofte spekulerer man i forkant av sesongen ved å ta dem inn på ”bok” i håp om å få leid dem ut.

Luksusleiligheter i Puerto Banus og på Golden Mile vil også kunne være attraktive for dette segmentet. I høysesongen er det ikke uvanlig å oppnå ukespriser på EUR 5.000, eller omtrent kr 150.000 i måneden. Ved utleie om sommeren vil man kunne finansiere et lån opp mot kr 5 millioner.

Moderate leietagere inkluderer store deler av kortidssegmentet som skal unne seg noe ekstra i årets etterlengtede ferie og som betaler mer hvis objektet tilfredstiller kravene. Om sommeren er strandbeliggenhet det viktigste kriteriet og familier med barn er overrepresentert blant leietagerne. Beliggenhet i forhold til tettsteder er ikke fullt så viktig så lenge det ikke er for langt til en butikk og noen restauranter. Som oftest ønsker man leiligheter med 2-3 soverom og minimum 2 bad. Leiligheter med god strandbeliggenhet oppnår gjerne kr 8-10.000 pr uke i høysesongen, og det halve resten av året. Våre prosjekter Alicate Playa (se bildet) og Costalita er eksempler på komplekser som tilfredstiller krav til standard og beliggenhet til sommerturisten. Prisene for kjøp av leiligheter i disse kompleksene forsvares med dagens prisbilde på utleie. Leietagerne er for det meste nord-europeere, men andelen spanjoler fra nord-Spania og Madrid øker hvert år ettersom kjøpekraften innenlands stiger.

I lavsesongen er golfturisten den viktigste leietageren. Det viktigste for denne gruppen er nærhet til de sentrale områdene der ting skjer i vinterhalvåret, dvs helst i nærheten av Marbella og Puerto Banus og gjerne gangavstand. Man trenger ikke nærhet til golf ettersom man som regel ønsker å spille forskjellige baner og det uansett er kort avstand til de fleste golfbanene. Strand er heller ikke spesielt interessant for denne gruppen.

Langtidsleietagere er også som regel i denne gruppen. Gruppen inneholder nord-europeiske pensjonister og spanjoler som jobber i Marbella-området for kortere eller lengre perioder. Leienivåene er lavere enn for korttidsutleie, men stabiliteten i inntektsstrømmen kan være vel så viktig. Generelt for gruppen er nærhet til fasiliteter og liv. Man ønsker ikke å bo i et spøkelseskompleks langt fra folk. Solforhold og utsikt er viktig for nord-europeere, mens strandbeliggenhet er underordnet. Spanjolene vil i tillegg gjerne bo i byene med gangavstand til arbeidsplassen. Av ulike årsaker (diskutert nedenfor) er det langt større etterspørsel enn tilbud av utleieobjekter for langtidsleie.

Prisene for langtidsleie sentralt med normal standard kan grovt deles inn som følger:

• Leilighet med 1 soverom: EUR 750 pr mnd (kr 5.500)
• Leilighet med 2 soverom: EUR 900-1.000 pr mnd (kr 7.000)
• Leilighet med 3 soverom: EUR 1.200 pr mnd (kr 9.000)

Budsjettsegmentet er fordelt over hele året og er mer interessert i pris enn beliggenhet og standard. Som regel vil disse kun være interessert i attraktive områder i lavsesongen når prisene er mer diskutable. Leiemarkedet i områdene rundt Fuengirola/Torremolinos og et stykke forbi Estepona er mer aktuelt for dette segmentet ettersom utleieprisene generelt sett er lavere i disse områdene. Lite utbygde områder med begrenset tilgang til fasiliteter innen rimelig nærhet samt områder med lavere eksklusivitetsfaktor vil normalt oppnå lavere priser. Hvis man baserer kjøpet på utleie, men har et begrenset budsjett bør man være meget bevisst på valg av område. Det kan ofte lønne seg å kjøpe noe av lavere kvalitet i mer sentrale områder enn bedre kvalitet i øde områder hvis man er avhengig av leieinntekter.

Hva er et godt utleieobjekt?
Kjøp av bolig i Spania som man i stor grad har tenkt til å benytte selv, bør man først og fremst vurdere i forhold til sin egen trivselsfaktor. Hvis investeringsaspektet er viktigere bør man ha i tankene at man generelt sett vil oppnå et bedre forhold mellom risiko og avkastning ved kjøp av leilighet i de lavere prisklassene, dvs opp til kr 2.000.000. Vurderer man å investere kr 6 millioner kan det være bedre å kjøpe tre enheter til kr 2 millioner enn én luksusleilighet. Antallet leietagere og potensielle kjøpere vil være langt flere i dette segmentet enn i prisklassene over. Leieinntekten pr investert krone vil også være bedre i de rimeligere segmentene, og har man vesentlig grad av lånefinansiering blir forholdet enda klarere. Kapitalbindingen er mindre ettersom man enkelt kan selge én av leilighetene hvis man skulle trenge penger. For å få et større belegg gjennom hele året bør man velge sentrale beliggenheter, dvs nærhet til byene og butikker. Hvis man i tillegg har gangavstand til strand og gode solforhold har man funnet seg et godt utleieobjekt med en relativt god buffer mot et svakere eiendomsmarked.

Garantert utleie
Flere utbyggere og eiendomsmeglere opererer med garantert leie på boligen. Betingelsene varierer noe, men generelt sett vil man bli tilbudt et garantert belegg på rundt 50% til en fast pris. Prisen er som regel noe under markedsleie og all utleie over det garanterte nivået vil utbyggeren få. Man har altså gitt fra seg all oppside for en bestemt periode. Enkelte krever også å få leie ut boligen din i de ukene du ikke er der; et opplegg som begynner å minne litt om time-share. I bunn og grunn vil regnestykket være ganske enkelt, og ofte vil svaret være at man kan oppnå høyere inntekter ved å styre utleien selv. En viktig del av regnestykket kan imidlertid være det behagelige faktum at man slipper å bry seg med alt det praktiske ved utleien. Man bør uansett vurdere andre alternativer før man går inn på en avtale om leiegaranti. Det finnes mange agenter som har spesialisert seg på å leie ut boliger for utlendinger. For disse tjenestene betaler man normalt 15% av leieinntektene ved korttidsleie og 10% ved langtidsleie. På den annen side er man garantert å få best pris uten begrensninger på belegg.

Hva er et godt investeringsobjekt?
Hvis man er mer interessert i verdisstigningen på boligen enn den fortløpende inntekten, bør man kjøpe en bolig med strandbeliggenhet. God strandbeliggenhet er en begrenset ”vare” som langt på vei allerede er uttømt. Hvis man i tillegg får kjøpt en bolig relativt nærme de sentrale områdene rundt Marbella og Puerto Banus, vil man gjøre en trygg investering. Det vil alltid være en eller annen som har et sterkt nok ønske og penger nok til å kjøpe en bolig ved stranden. Flere av våre strandkomplekser har opplevd en ekstrem verdiutvikling siden planstadiet, og det har ikke vært uvanlig at leilighetsverdien er tredoblet etter ferdigstillelse. Flere av penthouseleilighetene i komplekset Playa Esmeralda som på planstadiet for noen år siden ble solgt for opp mot kr 5 millioner, omsettes i dag for mellom kr 10 og 15 millioner.

Den store etterspørselen etter strandbeliggenhet er grunnen til at man snart har bygget hele kyststripen ned til Estepona. For bare få år siden lå New Golden Mile mellom San Pedro og Estepona omtrent øde, og det var få lokale patrioter som trodde at noen ville bo så langt ut på ”landsbygda”. Nå er kyststripen tilnærmet ferdig utbygd og allerede oppnår objekter på New Golden Mile omtrent samme priser som på Golden Mile mellom Marbella og Puerto Banus. Nå er man i ferd med å bygge videre nedover langs kysten mot Gibraltar, men investeringene her er mer risikable ettersom området er mer påvirket av vær og vind. I tillegg er det lite utbygget servicetilbud i området selv om dette er i ferd med å endre seg. Utleieprisene er også en del lavere enn i mer sentrale områder, men hvis utviklingen fortsetter og etterspørselen fortsetter i takt med myndighetenes prognoser vil også dette området stige betraktelig i verdi i årene som kommer.

Utbyggere bør imidlertid satse på relativt rimelige leiligheter med 1og 2 soverom i byene. Det er stor etterspørsel i leiemarkedet for slike enheter og det er mange lokale investorer som ønsker å satse penger i dette markedet. Da har de nærhet til investeringen sin samtidig som de har bedre kjennskap til markedet.

Karakteristikk av boligkjøpere
Kjøpere av boliger kan i grove trekk deles inn i fire grupper. Den første gruppen består av investorer som kjøper objekter i nye prosjekter på planstadiet. De har aldri tenkt til å eie leiligheten og selger seg ut før ferdigstillelse. Disse investorene som utgjør 15-20% av boligkjøperne, er ofte lokale eller formuende utlendinger som i tett samarbeid med eiendomsmegleren plukker ut gunstige objekter. Når man kjøper på planstadiet tar det omtrent 18 måneder før komplekset ferdigstilles. Man må kun betale inn en viss andel av kjøpesummen, normalt 30%. Hvis man har kr 10 millioner å investere kan man altså kjøpe 10 leiligheter til en verdi av kr 3 millioner hver. Disse investorene er viktige for utbyggerne som pga de tidlige salgene ofte slipper å finansiere med banklån. Man er derfor villige til å gi rabatter i de tidligste fasene av et prosjekt.

Etterhvert som byggingen skrider frem, vil prisene stige i komplekset. Ofte er prisstigningene bestemt på forhånd basert på antallet enheter man selger, for eksempel 10% opp ved hver 25% av komplekset man selger. Ved å selge enhetene underveis har flere investorer oppnådd opp mot 45% avkastning på kapitalen. Ved å investere på denne måten vil man også slippe unna overtagelsesskatten på 7%. Denne vil eieren som skriver under skjøtet ved ferdigstillelse, stå for.

Den andre typen boligkjøpere er investorer med et noe lengre perspektiv som kjøper boliger i nye komplekser med tanke på utleie og senere salg etter forventet verdistigning. Disse investorene som også utgjør 15-20% av kjøperne, kjøper gjerne i komplekser med flere faser som de tror vil øke betraktelig i verdi når hele komplekset er ferdig. I mellomtiden kan de få gode leieinntekter. Ofte lånefinansieres kjøpene, men med en lånerente på 5% og en inntektsstrøm på 6% vil man relativt enkelt dekke lånet og løpende kostnader ved boligen. Beliggenheten er meget viktig og de mest populære objektene ligger sentralt og ved en strand.

Den tredje gruppen er private huskjøpere som planlegger å finansiere store deler av boligen med leieinntekter og som etterhvert tenker på å benytte boligen mer selv. Det er mange som kunne passe i denne gruppen, og det gjelder alle nasjonaliteter. Det er viktig at man ikke overvurderer leieinntektspotensialet for det er sjelden gunstig å være tvunget til å selge. Konservativt sett bør man ikke budsjettere med mer enn 50% utleiebelegg på årsbasis basert på lavsesongleie. Hvis man leier ut i de beste periodene (høy og midtsesong) er sjansen god for at man dekker både banklån og løpende utgifter. Det er også positivt at man kan benytte boligen selv i større deler av året. Det problematiske er at mange baserer seg på det samme, og man kan oppleve at enkelte komplekser etter hvert får overflod av utleieenheter med påfølgende prispress. Det kan derfor være lurt å vurdere mindre komplekser med større innslag av fastboende for å minske risikoen for press på utleieprisen.

Den siste gruppen er private huskjøpere som kjøper bolig til eget bruk med begrenset eller ingen utleie. Disse er ikke avhengig av utleie og kjøper mest ut fra egen lommebok basert på trivselsfaktor. Før eller siden vil også disse kunne tenke seg å selge boligen noe som oftest skjer ved arveoppgjør, skilsmisser og endret behov. Man bør derfor alltid ha investeringsverdien i tankene når man går på visning med hjertet.

Fallgruver
Hvis man kjøper bolig med tanke på utleie i større deler av året bør man i tillegg til rådene gitt ovenfor være klar over et par vesentlige ting. Den første fallgruven er den spanske leietagerloven. Denne loven gir leietagere anledning til å fornye leietagerforholdet (den såkalte vivienda kontrakten) i inntil 5 år forutsatt at de har leid boligen over en lengre periode. Boligeieren kan da ikke øke leien med mer enn den årlige prisstigningen og får ikke boligen sin tilbake før etter 5 år. Ettersom en standard spansk leiekontrakt skrives for ett år av gangen burde man kunne anta at 12 måneder er definisjonen på ”lengre” periode. Det er imidlertid ikke så enkelt ettersom det har vært tilfeller i Spania hvor leietageren har fått tilkjent forlenget leieperiode etter kortere leie. Generelt sett kan man anta at risikoen for utleieren går på 6 måneder, men man har tilfeller i Spania hvor retten tilkjenner langtidsleie ved enda kortere leieperioder.

I Marbella er det svært sjelden at man hører om slike ufrivillige leietagerforhold forlenget ved dom. Leieprisene er generelt for høye til at dette er et reelt problem. Loven gjelder ikke utleie av luksusboliger over 300 m2 som leies ut for mer enn EUR 33.000 pr år. Det er uansett viktig å være klar over risikoen når man vurderer langtidsleie, og mange holder seg derfor unna lengre leietagere spesielt fra det innenlandske markedet. Dette er hovedgrunnen til at det er så vanskelig å finne boliger på langtidsleiemarkedet.

En annen faktor når man budsjetter et eventuelt boligkjøp basert på leieinntekter er at man ofte ”glemmer” at de spanske skattemyndighetene har rett på en andel av leieinntektene. Utleiere med Residencia må føre inntektene som en del av sine ordinære inntekter, mens utleiere uten Residencia (dvs de fleste) må fylle inn skatteskjema nr 210 og betale en flat skatt på 25% av bruttoleien. Dette vil endre regnestykket en del for mange. Imidlertid har spanske myndigheter foreløpig prioritert andre oppgaver og de ”glemsomme” utleierne er som oftest uten bekymringer. Mesteparten av utleien foregår også kontant og det vil nok være en vesentlig utfordring å få inn de helt store skatteinntektene på dette. Imidlertid kan dette endre seg med tiden noe man bør ta med seg i sin risikovurdering av kjøpet hvis egenkapitalen er noe snau.

Det er ingen garanti for at den gunstige utleiesituasjonen og markedet skal bestå for alltid, men tatt i betraktning de spanske myndighetenes prognoser for befolkningsveksten på Solkysten i de neste 5 til 10 årene ser det lyst ut. Den europeiske eldrebølgen med en stor andel formuende, et mer fleksibelt arbeidsliv hvor man pga teknologiske muligheter egentlig kan bo hvor man vil, og en klar preferanse for sol og varme blant folk gjør sitt til at vi tror på de spanske prognosene. Uansett bør man aldri gape over for mye som investor, og legg gjerne inn konservative estimater som ikke baserer seg på at markedet skal til himmels. Vi hjelper gjerne til med våre budsjettmodeller. Lykke til i budsjetteringen!

Aktiviteter - Bestig La Concha fjellet i Marbella

Alle har lagt merke til den særpregede fjelltoppen La Concha (1270 moh) i fjellpartiet Sierra Blanca som troner majestetisk over Marbella. Ikke fullt så mange har vært på toppen, men hvis man har god nok fysikk er det noe man er nødt til å gjøre en eller annen gang. Turen opp til toppen er langt fra noen ”tur i parken”, men de fleste med god fysikk og uten utpreget høydeskrekk kan klare å nå toppen. Man er garantert å kunne smatte på en flott opplevelse veldig lenge og det vil være en befrielse å vite hvordan verden ser ut fra toppen man ser hvorenn man er på Solkysten.

Det er best å gå ruten fra Refugio de Juanar som er et populært rekreasjonsområde 12 kilometer innover i fjellene fra Marbella. Ta veien mot Ojén (avkjørsel ved kjøpesenteret La Cañada ved motorveien i Marbella), og kjør gjerne innom denne typiske hvite landsbyen oppe i fjellene. På vei ut av landsbyen må man kjøre mot Coin og ta til høyre når man igjen kommer til hovedveien. Noen kilometer etter at hovedveien passerer toppen av fjellkjeden skal man ta av til venstre mot Refugio de Juanar. Kjør så helt til enden av den svingete veien (ca 5 kilometer) og parker så nær porten til turområdet som mulig (mot El Mirador). I helgen kan det være mye folk og det kan derfor lønne seg å være tidlig ute hvis man ikke har noe imot å parkere lenger unna.

Det finnes flere turalternativer fra Juanar. De fleste tar kun turen til El Mirador som er et utsiktspunkt med flott utsyn over Marbella. Dette gir følelsen av å gå en søndagstur i Nordmarka med masse ikke spesielt turkledde mennesker i alle aldre på bred grusvei. Turen frem og tilbake fra utsiktspunktet tar omtrent 1 time. Man kan også fortsette forbi utsiktspunktet og gå tilbake til Marbella. Turen tar ca 2 timer, men man er da avhengig av skyss til Juanar.

Turstien til La Concha tar av grusveien etter noen kilometer i en olivenlund ved et gammelt hvitt myrbygg. Følg skiltene til La Concha og stakene med gul og hvit merking så vil du være på vei mot målet. Det første stykket lover godt med svak stigning på planert barnåldekket skogsvei. Det blir raskt mer utfordrende og stigningen er kraftig opp til foten av den første toppen på vei til La Concha. Hvis man på det tidspunktet får kalde føtter kan man ta av til venstre og bestige denne toppen. Veien opp er bratt, men utsikten er vel verdt strabasene. Hvis man nøyer seg med denne toppen vil turen ta ca 2 timer totalt. Men man har da ikke vært på La Concha!

Man kan se selveste La Concha i det fjerne og det er bare å følge stien videre mot målet. Det ser ikke langt ut, men det vil føles slik etterhvert. Etter noen kilometer vil stien bli vanskeligere å få øye på pga underlaget av stein. Er man usikker bør man se etter en av de mange småvardene som er bygget opp langs stien eller man rett og slett kan sikte rett mot målet. Når man nærmer seg La Concha vil man måtte passere noen punkter som kan få de med høydeskrekk til å revurdere, men det vil være en riktig avgjørelse å undertrykke frykten og komme seg videre. Når man går langs fjelleggen det siste stykket mot La Concha vil man kunne nyte den enestående utsikten mot Istan innsjøen langt der nede. Det går også en sti ned til Istan fra dette punktet (ca 2,5 timer unna). Når man endelig når målet kan man fullt fortjent sette seg ned ved La Concha varden og beskue Costa del Sol fra ende til ende. Utsikten er så enestående at man et øyeblikk glemmer at man må gå samme vei tilbake.

Turen til La Concha tar totalt rundt 5 timer og er et ”must” for alle som jevnlig ser på La Concha nedenfra. Turen kan gås med joggesko, men det er best hvis man har skikkelige fjellstøvler med skikkelig ankelstøtte. Husk å ta med nok vann. Belønningen ved å mestre utfordringen til La Concha er at man alltid vil tilhøre eksklusive gruppen som faktisk vet hvordan verden ser ut fra denne særpregede toppen. Det sies også at fjellet har forekomster av en spesiell steinsort med helsebringende mineraler. Faktisk har det lenge vært hevdet at de som bor i nærheten av fjellet har bedre helse enn resten av befolkningen. God tur!

Kveldsguide - Italiensk i Marbella.

Den meget populære italienske restauranten Da Bruno på hovedgaten Ricardo Soriano i Marbella har utvidet med en ny restaurant på strandpromenaden i Marbella. Restauranten ligger ved leilighetshotellet Skol (hvor vi har flere utleieenheter) og er smakfullt innredet i typiske Da Bruno farger. Atmosfæren er lun og stemningen er normalt hektisk; spesielt i lunsjtiden. Maten holder høy kvalitet og det meste fra det italienske kjøkken serveres i rikelige mengder. Prisene forsvarer kvaliteten og ligger omtrent midt på treet. Stemningen er avslappet og det er ikke noe problem og ta med sine viltre småtasser.

Hvis man ønsker italiensk mat servert i en noe mer eksklusiv atmosfære kan man prøve De Medici som ligger på New Golden Mile i nærheten av El Paraiso. Kjør fra Marbella mot Estepona. Noen kilometer etter Benahavis avkjøringen tar man av til høyre (se etter et stort reklameskilt for restauranten til høyre for veien). Restauranten drives av et dedikert ektepar som har drevet restauranter med suksess omtrent overalt i verden. Lokalet er pompøst, men lunt og delikat innredet. Maten er av høy kvalitet og ofte serveres superfersk sjømat som dagens spesialitet. Vinkjelleren har høy standard og man kan finne svært gode årganger av italiensk og spansk vin. Prisene er ikke avskrekkende og barn kan gjerne være med også her.

Begivenheter - Markedspuls ett år etter 11/9.

Mange var bekymret for boligmarkedet i Marbella etter terroristangrepene 11/9 i fjor, men markedet har tilnærmet uanfektet fortsatt den sterke tendensen fra de seneste årene. Selv om internasjonal turisme har falt og antall visninger og flygninger er redusert, har salget økt. Det faktum at andelen salg per interessert kjøper har økt indikerer at de nysgjerrige men ikke fullt så interesserte kjøperne er trukket seg ut av markedet. Med andre ord selger eiendomsselskaper flere boliger med mindre ressursbruk.

Prisene opp eller ned?
Hendelsene 11/9 hadde stor påvirkning på amerikanske kjøpere, men disse er foreløpig en liten andel av Marbella-kjøperne og effekten var derfor minimal. Europeiske kjøpere derimot har ikke latt seg affisere spesielt av terrorister og har heller økt interessen for Marbella pga antatt sikker sone og gode investeringsmuligheter i en ellers usikker verden. Spanske separatister har heller ikke klart å svekke interessen merkbart og få oppgir dette som grunn for å utsette boligkjøpet eller kjøpe andre steder.

Undersøkelser viser at europeere i større grad ønsker å reise innenfor Europa og velger reisemål basert på sikkerhet, komfort og tilgjengelighet. Dette har medført en økt strøm av såkalte kvalitetskjøpere til Marbella, dvs pengesterke kjøpere med ønske om kvalitet og komfort. I tillegg har også massemarkedet vist en positiv tendens til å velge Marbella som reisemål fremfor andre Middelhavsdestinasjoner.

Fallet på verdens aksjebørser har bidratt til å øke etterspørselen etter bolig i Marbella. En vesentlig lavere formuesfaktor og fall i viktige investeringsmarkeder skulle isolert sett ha bidratt til å dempe interessen for et boligmarked som det i Marbella. Imidlertid foretrekker de fleste som fremdeles har penger, å investere i eiendom istedenfor i risikable aksjer. Man kan ikke realisere investeringen like raskt, men man kan oppnå gode leieinntekter og nyte det ekstra velværet det gir å slappe av noen uker i året i en langsiktig og sunn investering. Kjøpere er noe mer edruelige når det gjelder forventninger om raske gevinster selv om man fremdeles finner komplekser som vil kunne stige raskt i verdi. Prisstigningen vil ikke bare være drevet av generell etterspørsel. Økte kostnader ved bygging og en økende etterspørsel etter permanente hjem (og ikke bare ferieboliger) preger også prisene. Man er gjerne noe mer kravstore hvis man skal kjøpe en bolig man skal bo i store deler av året, og både kravet til kvalitet og villigheten til å betale mer øker.

Den lave renten i Spania er også en viktig faktor for etterspørselen. Kjøpere av bolig i Marbellas har alltid vært bemidlete og få har hatt behov for å ta opp lån. De lave rentene frister imidlertid mange til å låne rundt 50% av boligen selv om de har penger nok. Man kjøper da gjerne to leiligheter med tanke på å selge en av dem etterhvert.

I tillegg er Spania fremdeles billigere enn andre europeiske land, og Eurointroduksjonen har gjort prisingen gjennomsiktig. Forskjellene har alltid vært der, men med én valuta har det blitt svært enkelt å sammenligne. Dette har medført et aldri så lite problem for spanske utbyggere ettersom billige spanske fliser, dører og vinduer er etterspurt av utbyggere andre steder i Europa. Dette er bra for produsentene, men betyr at flere spanske utbyggere har vanskeligere med å overholde strenge datoer for ferdigstillelse fordi de mangler materialer.

Årets styrkelse av Euroen burde isolert sett svekket etterspørselen etter bolig i Spania, men de fleste kjøperne er allerede basert i Euro. I tillegg er Euro fremdeles langt billigere enn den var ved introduksjonen i 1999. Imidlertid har den sterkere Euroen bidratt til å øke verdiene til de som allerede har kjøpt. Spesielt britene har de siste årene hatt gode tider med det sterke pundet, noe som har vært en vesentlig årsak til den store engelske etterspørselen etter bolig i Spania. Nå som Euroen har steget med 6% mot pund og boligmarkedet det siste året har steget omtrent 20%, er det mange som er fristet til å selge ut med gevinst. Det er derfor for tiden en del salgsobjekter i markedet med engelske eiere. Det er derimot også fremdeles stor etterspørsel fra England hvor mange har tjent gode penger på boomen i det innenlandske boligmarkedet. Det er derfor usikkert om selgerne vil påvirke prisene negativt.

Hvis man i tillegg tar i betraktning den vesentlige oppgraderingen av infrastrukturen på Costa del Sol med nye veier og kontinuerlige oppgraderinger av vann og kloakksystemer kan man anta at etterspørselen med god sannsynlighet vil opprettholdes.

Risikoen i markedet
Markedet for bruktboliger er solid, men med dagens høye priser kan det se ut som om tilbudet begynner å overstige etterspørselen i visse segmenter. Etterspørselen er fremdeles høy, men fordi mange har kjøpt både to og tre leiligheter i komplekser som ferdigstilles i år er det for tiden mange som ønsker å selge investeringen. Når dette skjer samtidig kan man i enkelte komplekser få et visst prispress, og det kan ta noe tid før tilbudet er absorbert av kjøpere som ønsker bolig til eget bruk. Det kan være at omsetningshastigheten av nye boliger går ned noe i tiden fremover og at prisene flater ut inntil tilbudet igjen er normalisert. Det betyr at en våken kjøper med gode rådgivere har muligheten til å gjøre gode kjøp i de kommende månedene. De gode mulighetene vil i hovedsak oppstå ved at utbyggere og investorer som har kjøpt på planstadiet, kan gå med på rabatterte salgspriser for å kunne unngå siste innbetaling på leiligheten, skjøtesignering og påfølgende omsetningsavgift til staten. Fordi dette vil oppstå i enkelte komplekser, er det ikke dermed sagt at markedet generelt vil oppleve et prispress.

Nye tendenser og utbygginger
Costa del Sol er i ferd med å bli fullt utviklet, og de siste årene har man derfor strukket utbyggingen vestover mot Gibraltar og innover i landet. Et spesielt interessant utviklingsområde er eksklusive Sotogrande noen minutter vest for Puerto de la Duquesa. Sotogrande som er i ferd med å bli en ”chic forstad til Marbella”, vil fortsatt ha sin private atmosfære med lav villabebyggelse, og med de forbedrete veiene kan beboerne være i Marbella på en halv time. Modellen for utbyggingen er tilsynelatende inspirert av Florida med kanaler og komplekser hvor man kan fortøye båten i terrassen. Vår spanske partner har nylig åpnet et nytt kontor i Sotogrande og vi vil legge ut nye prosjekter på våre websider etterhvert som de blir klargjort for salg. Interessenter må smøre seg med litt tålmodighet fordi prosjektene er ennå på planstadiet. I løpet av 2003 vil det imidlertid være flere interessante muligheter med prisnivået over gjennomsnittet. Planene inkluderer flere golfbaner, både private og ”pay and play”, hoteller, golfskoler, og inntil 1000 villaer.

Golf- og eiendomsprosjekter beveger seg også innover i landet ettersom tomter ikke lenger er å oppdrive langs kysten. Prosjekter som Lomas de Vista Golf ved Marbella og La Mairena i åssiden ovenfor Don Carlos hotellet ved Elviria tilbyr fantastisk utsikt og landlig atmosfære bare noen minutters kjøring fra kysten. I Mijas ved Fuengirola, samarbeider myndighetene med utbyggere for å etablere en ”Golfdal” innover fra Mijas Golf og ved La Cala. Ytterligere tre golfbaner og flere større boligkomplekser er prosjektert i denne dalen. Selv innenlandsbyen Antequera har en lignende utbyggingsplan, og man har allerede åpnet den nye golfbanen på området hvor man planlegger er 5 stjerners hotell med en privatfløy av luksusleiligheter for eldre.

Salgsvolumene stiger og fremtiden ser lys ut.
Ferieboliger på Costa del Sol solgt til utlendinger har steget omtrent 3,5% hittil i år, og man regner med at økningen blir på 5% innen nyttår. Den prosentvise økningen er ikke så stor som tidligere år, men antall boliger solgt er ny rekord. Det synes derfor som om Solkystens eiendomsmarked og spesielt i Marbella-området er i god form ett år etter 11/9. Utlendinger eier omtrent 1,2 millioner boliger i Spania. I 2001 kjøpte de 70.000 boliger og prognosene viser at i de neste årene vil det tallet dobles. Eiendomselgere er blitt forsiktigere med å spå store prisøkninger og garanterte gevinster, men den offisielle statistikken for Spania totalt viser at eiendomsprisene fra juli og 12 mnd tilbake steg 15% og 17% for henholdsvis nye og brukte boliger. Det eksklusive Marbella-området har steget mer enn dette, og tatt i betraktning den internasjonale interessen vil sannsynligvis prisene fortsette å stige jevnt i årene som kommer.

Nytt fra myndighetene - Forbedringer i flyforbindelsene til Malaga.

Marbella
Forbedringer i flyforbindelsene til Malaga - Fra Norge har forbindelsene til Malaga blitt forbedret det siste året. I tillegg til charterselskaper som selger rimelige flyseter, flyr Braathens og Sterling direkte til Malaga. Konkurransen er sunn og man bør ikke ha problemer med å komme ned i kr 3000 for en tur/retur til Malaga. Sterling planlegger også å starte direkteflyvninger til Malaga fra både Bergen og Stavanger utpå vinteren. I tillegg vurderer både RyanAir og EasyJet direkte flyvninger fra Torp.

Konkurransen fra lavprisselskapene har også påvirket prisene fra London til Malaga. Både British Airways og Iberia som til sammen har 28% av flymarkedet til Spania, har redusert prisene. På kort har nemlig EasyJet som nå blir slått sammen med Go, tatt 48% av trafikken mellom London og Malaga. Frekvensen til EasyJet har også økt kraftig siden i fjor, og selskapet er nå oppe i 40 ukentlige flyvninger til Malaga mot 18 på samme tid i fjor. Det indikerer også klart at det engelske markedet er svært glad i Solkysten.

Marbella – Parker og protester
Nye parker i Marbella – Byrådet har bevilget midler til utvikling av ytterligere 8 parker i Marbella, San Pedro og Las Chapas. I tillegg er flere parker allerede under bygging i Nagüeles, El Capricho og Xarblanca.

Nytt torg i Marbella – Beboerne i bygningene som omkranser El Delfin i Marbella sentrum har fått gjennomslag for sitt forslag om å gjøre tomten om til et torg. Tomten var opprinnelig solgt for EUR 1,8 mill til investorer som ønsket å bygge et åtteetasjers leilighetshotell. Protestene fra beboerne var sterke fordi man da måtte ha felt en del gamle trær i tillegg til at utsikten for beboerne ville forsvinne. Investorene godtok protestene da de fikk tildelt 2 byggeklare tomter som kompensasjon. Protest mot utbygging – Beboere i El Pinillo-området i Marbella protesterer mot bygging av et kompleks med 86 leiligheter i Avenida Jaime de Mora. Selv om byggingen allerede har startet har myndighetene stanset byggingen midlertidig mens de undersøker påstandene om brudd på byutviklingsplanen. Området består kun av villaer og beboerne mener at et leilighetskompleks vil ødelegge område.

Ny undergrunnsparkering – Arbeidene med parkeringshuset i Calle Arias Maldonado i Marbella har startet og vil ferdigstilles om ca 12 måneder. Anlegget får plass til 364 biler. Også her protester beboerne som mener at grunnforholdene er for dårlige for et slikt anlegg og at utbyggingen kan forårsake setningsskader på nabobygningene.

Fersk turistanalyse – En fersk undersøkelse blant 80 restauranter på kyststripen fra Cabopino til Guadalmina indikerer at Marbella ikke bare er et eksklusiv turiststed for de få med penger. Undersøkelsen viste at syv av ti turister har middels til lav kjøpekraft. Med andre ord følte restaurantarbeiderne at folk var blitt mer forsiktige med pengebruken. Restaurantarbeidere som ble intervjuet var delt omtrent på midten i spørsmålet om året hadde vært godt eller dårlig.

San Pedro tunnellen
I mai åpnet den alternativ ruten mellom Las Petunias og El Ingenio som skulle lette køproblemene gjennom San Pedro. Foreløpig benyttes veien av svært få av de 40.000 bilene som daglig passerer gjennom San Pedro på N340. Det siste strekket fra El Ingenio til Guadalmina er ennå ikke klart pga problemer med El Chopo elven og landområder definert som grøntareal. Dette siste forårsaker flaskehalsproblemer med av og påkjøring til N340 og de fleste har derfor innsett at N340 fremdeles er minst tregt. I tillegg har den alternative ruten fått en meningsløs mengde med trafikklys som hemmer trafikken, og tiltaket synes derfor å være uten effekt. Det eneste som kan løse problemet er den forgjettede tunnellen som er blitt lovet i noen år. Mens lokale og nasjonale myndigheter krangler om finansieringen har de lokale myndighetene bevilget EUR 1,2 mill til videre utredningsarbeid på neste års budsjett. Håpet om tunnell er dermed fremdeles intakt.

Gibraltar samtalene er utsatt
Etter sommerens gjennombrudd om i samtalene mellom England og Spania om fremtiden til Gibraltar, har man utsatt videre diskusjon. Den offisielle forklaringen er at England trenger å fokusere på den internasjonale situasjonen rundt en potensiell krig med Irak. Uoffisielt har man også blitt noe demotivert av holdningen til innbyggerne i Gibraltar som gjennom folkeavstemning skal ha det siste ordet. Ved forrige avstemning om økt spansk innflytelse ble forslaget forkastet med over 95% majoritet.


Nytt fra Marbella Eiendom - Flere nye prosjekter

Den eksepsjonelt sterke kronen mot Euro (for tiden på 7,40) har gitt nordmenn en god buffer mot prisøkningen i Marbella det siste året. Kronen bidrar til å holde interessen oppe for boliger på Solkysten, og de gode tidene har tiltrukket seg mange aktører på det norske markedet. De fleste av disse selger kun enkeltprosjekter eller er bundet opp til én utbygger, og ettersalgsapparatet er som regel begrenset. Vi er ikke bundet av enkeltutbyggere og vil kunne tilby hele markedet av nye og brukte boliger. Vi tar inn enkelte prosjekter under eksklusivitet, men dette vil ikke være til hinder for at våre salgsfolk vurderer hele markedet på utkikk etter boliger som best matcher kundens spesifikasjoner. I tillegg er vårt ettersalgsapparat blant de mest omfattende på Solkysten, og vi har advokater som kjenner både norsk og spansk lov. Vi tilbyr også formuesforvaltning og skatteløsninger gjennom samarbeidet med den franske storbanken Credit Agricole Indosuez som har representanter i både Oslo og Marbella. Man får således dekket alle aspekter ved eiendomskjøpet og flytting dersom man handler bolig gjennom en oss og vår spanske partner.

I løpet av året har den velrenommerte spanske utbyggeren Single Homes lagt sin elsk på våre tjenester og har gitt vårt system de eksklusive salgsrettighetene til flere prosjekter i Paraiso-området og i Mijas (Reserva del Paraiso, Paraiso Hills, Nagueles og Mijas Golf). Disse har solgt meget bra til et bredt internasjonalt publikum og flere faser er under planlegging. Noen av disse er lagt på våre websider, men vi vil legge ut alle så snart vi får kapasitet.

I tillegg har vi fått de internasjonale rettighetene til å selge det attraktive prosjektet La Dama de Noche ved Puerto Banus. Selv etter sterk press fra de fleste meglere i området har utbyggeren inntil nå ikke ønsket å jobbe med meglere. Vår partner har imidlertid stukket av med det ettertraktede samarbeidsoppdraget, og vi kan nå tilby dette produktet til det internasjonale markedet. La Dama de Noche er et stort kompleks med totalt 800 enheter til rimelige priser sett i forhold til beliggenheten. Vi tilbyr enheter med 1, 2 og 3 soverom til priser rundt EUR 200-300.000 (kr 1,5 – 2,2 mill). Kvaliteten er god og beliggenheten skulle passe et stort marked. Man vil ha gangavstand til golfbaner, shoppingsentre, restauranter, strender og Puerto Banus (dvs et område hvor det er aktivitet også i de stille vintermånedene). Fellesområdene inkluderer luftige hager med paddlebaner og flere svømmebasseng. Utbyggeren har også overtatt golfbanen La Dama de Noche og vil tilby spesialavtaler til beboere i komplekset. Man vil få sterkt reduserte greenfeepriser eller man kan kjøpe seg tidsbegrenset medlemskap individuelt eller til familien. Detaljene omkring dette kommer vi tilbake til, men ta gjerne kontakt hvis dere ønsker mer informasjon.

Prosjektet Lomas de Vista Golf i fjellsiden litt øst for Marbella vil nå endre navn til Lomas de Los Monteros. Grunnen er at navnet da bedre reflekterer hvilket området prosjektet ligger i. Utbyggingen er godt i gang og det ser ut til å bli et meget flott kompleks med fantastisk utsikt, meget høy kvalitet på leilighetene, relativt sett gode priser og kort avstand til Marbella (ca 5 kilometer). Høstens salg har vært bra og 40% er nå solgt. Fremdeles er det mange gode enheter igjen og komplekset vil ha leiligheter som kan tilfredsstille de flestes ønsker (morgensol, kveldssol, utsikt, nærhet til fellesbassenget etc). Klikk her for å se bilder og utviklingen i prosjektet.

Vi har også fått for salg et innflytningsklart luksuskompleks på stranden ved San Pedro. Dette komplekset Linda Vista Beach er spesielt og har en intim atmosfære inspirert av asiatiske byggetradisjoner. Vi har for salg leiligheter med ett og to soverom samt penthouseleiligheter. Prisene starter på EUR 300.000 (kr 2,2 mill).

Vi har også tatt inn et prosjekt på øya Fuerteventura som er en av de minste Kanariøyene. Denne øya har særegen vulkansk natur, fantastiske strender og gode muligheter for dykking, windsurfing, golf og fiske. Temperaturen er behagelig hele året, men foreløpig har øya vært forskånet for store utbygginger og de største turiststrømmene. Etter å ha opplevd god internasjonal etterspørsel etter rimelige kvalitetsboliger i strøk med sommertemperatur hele året har vår spanske partner fått det eksklusive salget av et feriekompleks på øya. Leilighetene selges ferdig innredet og er innflytningsklare på slutten av neste år. Leilighetene med 2 soverom koster mellom kr 0,7 – 1 mill. Hvis man skal på en pakketur til Kanariøyene i løpet av vinteren kan man legge inn en visning på Fuerteventura som har gode fergeforbindelser med de andre øyene (ca 45 minutter fra Lanzarote). Bare ta kontakt med oss så skal vil vi legge forholdene til rette for en visning.

Høsten er høysesong i eiendomsmarkedet og hvis man ønsker informasjon om våre nye prosjekter eller ønsker å vurdere noen av våre bruktobjekter (ca 3000 tilgjengelig) er det bare å ta kontakt med oss. Vi skreddersyr visninger i Marbella med en av våre representanter og man vil få sett områder og objekter som matcher spesifikasjonene man ønsker. Bare ta kontakt med oss noen dager før avreise hvis dere ønsker en visning. Vi kan også være behjelpelig med å skaffe overnatting til våre rabatterte priser. Vi kan også meddele at lavprisselskapet Sterling har økt antall direkteflygninger til Malaga og flyr nå lørdager og onsdager. Det er enkelt å booke billett på Sterlings webside. Vi har testet ruten og selskapet kan absolutt anbefales. Ha en fin høst!